Przed przyszłymi opłatami za przekształcenie z użytkowania wieczystego we własność można się bronić!

Z Danielem Alainem Koroną, doktorem nauk ekonomicznych, prezesem Stowarzyszenia Interesu Społecznego WIECZYSTE rozmawia Anna Wiejak. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa ogłaszając konsultacje „zapomniało” o Stowarzyszeniu Interesu Społecznego WIECZYSTE, jednak Stowarzyszenie nie dało o sobie zapomnieć i przekazało swoje uwagi do projektu ustawy zakładającej przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Czy do tej pory w jakikolwiek sposób resort infrastruktury i budownictwa odniósł się do tych uwag? - Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa zakończyło 15 września etap konsultacji. Ministerstwo potwierdziło fakt wniesienia przez Stowarzyszenie uwag, zamieszczając je razem z innymi przesłanymi na stronie Rządowego Centrum Legislacji. Łącznie do Ministerstwa wpłynęło ponad 30 stanowisk osób fizycznych, instytucji, urzędów miast i dzielnic i organizacji społecznych. Na razie nie ma formalnego odniesienia się Ministerstwa do tych uwag. Czy macie Państwo jakiekolwiek sygnały co do ewentualnej zmiany sposobu opłaty za to przymusowe przekształcenie? - Na razie nie ma żadnych przesłanek, iż takie zmiany nastąpią. Przy tak znacznej liczbie stanowisk i różnych kierunkach proponowanych zmian, Ministerstwo może nie uwzględnić tych głosów. Uwzględniając krótki czas do planowanej daty wejścia w życie ustawy tj. 1 stycznia 2017, co wymusi konieczność szybkiego procedowania, mało prawdopodobne jest uwzględnianie przez rząd i parlament jakichś poprawek. Możliwe jest też sytuacja, iż wejście w życie ustawy zostanie opóźnione, m.in. ze względu na zbyt krótki okres. Z mojego punktu widzenia ustawa o przekształceniu współużytkowania wieczystego we własność jest to kolejny krok w kierunku wywłaszczenia Polaków, tym razem z posiadanych przez nich mieszkań, ale może się mylę? - Fakt zniesienia współużytkowania wieczystego i przekształcenia w prawo własności to krok we właściwym kierunku, w kierunku uwłaszczenia mieszkańców. Już nie będzie horrendalnych podwyżek opłat wieczystego. Ale jak mawia powiedzenie - Bóg jest w preambule, a diabeł tkwi w szczegółach. Po pierwsze w wyniku przekształcenia następuje wpis w dziale III Księgi Wieczystej - obciążenia, czyli nasza własność zostaje na wstępie obciążona i to niemałą sumą. Po drugie w sprawach wieczystego problemem jest wysokość opłat za przekształcenie, które w naszej ocenie były i są stanowczo za wysokie. Np. są osoby, które w Warszawie płacą do kilku tysięcy złotych rocznie za użytkowanie wieczyste, przy tej ustawie musieliby zapłacić przez 20 lat czyli kilkadziesiąt tysięcy złotych. W teorii są bonifikaty, ale władze Warszawy niechętne są uchwalaniu bonifikat ws wieczystego dla mieszkańców. W lepszej sytuacji są ci, którzy nie mieli aktualizacji oraz ci, którym w wyniku błędów formalnych uchylono podwyżki. Oni zapłacą za cały okres od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Projekt ustawy zatem petryfikuje pewien stan prawny, dla jednych bardziej korzystny a dla innych niekorzystny. A z tym się nie godzimy. Stowarzyszenie opowiadało się za nieodpłatnym przekształceniem (taki projekt złożyliśmy najpierw w Sejmie - odrzucony, a kolejny teraz prawdopodobnie odrzuci Senat), gdyż mieszkańcy już raz wykupili te mieszkania. Jeżeli jednak mają być opłaty przekształceniowe, to muszą być znacznie mniejsze - rocznie do poziomu 0,3% wartości.   Jakie są możliwości zapewnienia sobie ochrony przed obciążeniem opłatami związanym nowym prawem o współużytkowaniu wieczystym? Czy można po prostu w tej chwili dokonać przekształcenia użytkowania wieczystego przynależnych do mieszkania gruntów we własność? Jak to wygląda z punktu widzenia prawa? Czy sprawę załatwi założenie księgi wieczystej dla konkretnego mieszkania i wyodrębnienie własności, czy też tego typu zabiegi będą bez znaczenia? - Na podstawie obecnych przepisów jest możliwe przekształcenie współużytkowania wieczystego. Głównym problemem jest po pierwsze - tzw. zgoda pozostałych współużytkowników, czyli wszyscy muszą się zgodzić. Jeżeli jedna osoba się sprzeciwi, sprawa trafia do sądu i raczej do przekształcenia nie dojdzie. Drugim problemem jest znów kwestia opłaty za przekształcenie. Oblicza się ją jako różnicę pomiędzy wartością nieruchomości jako prawo własności a wartością nieruchomości jako prawo użytkowania wieczystego. Dodatkowo może być pomniejszona o bonifikaty uchwalone przez właściwy organ czyli w dużych miastach - rady miast. I tu bywa różnie. Przykładowo w Warszawie można uzyskać bonifikatę od 60 do 95% ale pod warunkiem że nie jest prowadzona w budynku jakakolwiek działalność gospodarcza. Otóż prawie zawsze jakaś jedna osoba ma działalność gospodarczą np. w formie zwykłej rejestracji w CEDIG. I to już pozbawia prawa do bonifikat. Dodatkowo nie ma bonifikat dla osób prawnych np. spółdzielni. W praktyce zatem do przekształceń nie dochodzi. Dodajmy, że w procesie przekształcenia współużytkowania wieczystego uczestniczyć mogą tylko właściciele czyli osoby które mają wyodrębnione mieszkania hipotecznie. Jeżeli osoba posiada spółdzielczo-własnościowe prawo do lokalu, to nie uczestniczy w przekształceniu, ma ograniczone prawo rzeczowe, nie ma własności mieszkania i do udziału w gruncie. Występuje wówczas za nie spółdzielnia, i wiele osób tym się zadowala. Jednak pamiętać należy, że wyodrębniony lokal nie może zostać obciążony hipoteką zabezpieczającą długi spółdzielni, podczas gdy spółdzielcze własnościowe prawo - już tak. To ważne, zwłaszcza wobec przypadków fatalnego sposobu gospodarowania spółdzielniami. Dlatego zachęcamy do wyodrębnienia lokalu, zwłaszcza iż jego wartość jest wówczas wyższa niż w przypadku spółdzielczo-własnościowego prawo do lokalu, a na koniec osoba stać się realnym właścicielem swojego mieszkania. Dziękuję za rozmowę.