Dom do 70 m 2 bez formalności – nowe przepisy dla bogaczy, chaos budowlany czy faktyczna pomoc dla biednych?

Należy zwrócić szczególną uwagę na to, że na obecnym etapie zapowiedzi możliwości budowy domu do 70 m2 bez formalności są bardzo niejasne i nieprecyzyjne. Póki zapowiedziany w ramach nowego Polskiego Ładu program dotyczący możliwości postawienia domu do 70m2 nie zostanie dobrze opracowany i ogłoszony - ciężko określić dla kogo przygotowane są nowe przepisy i kto tak naprawdę na nich skorzysta. Czy faktycznie jest to nowy i innowacyjny pomysł mający ułatwić ludziom życie, czy raczej sprowadza się do kolejnego tworzenia niejasnych przepisów dla czegoś, co w zasadzie w jakimś stopniu już istnieje? Prognozy są różne…

W zależności od tego, jak program zostanie opracowany w szczegółach, będzie zależało, czy faktycznie będzie to udogodnienie dla mniej zamożnych rodzin z dziećmi, które planują tanią budowę domku, aby każdy z członków rodziny miał jakiś mały własny kąt, czy też skorzystają na tym jedynie bogaci, którzy planują budować większe domki rekreacyjne na działkach letniskowych, a zwykły Kowalski i tak będzie musiał przejść całą czasochłonną i kosztowną procedurę jeśli będzie chciał zbudować dom, w którym będzie mógł mieszkać całorocznie i przede wszystkim dokonać meldunku…

Dotychczas bez zezwolenia na budowę, a więc bez większych formalności i z mniejszym nakładem finansowym, można było na samo zgłoszenie zbudować dom do 35 m2. Jest to łatwiejsza i tańsza procedura niż zgłaszanie budowy. Oznacza w skrócie, że nie potrzebujemy wydawać ogromnych sum na architektów i projektantów oraz kierowników budowy. Wystarczy znać podstawowe przepisy, które uwzględniają m. in., że dom musi mieć odstęp od granicy działki 3 m od strony bez okien i 4 m od strony z oknami. Jeśli sami zrobimy taki projekt, zgłosimy go do odpowiedniego organu, przedstawimy rysunki i dostarczymy cały szereg dokumentów, to jeśli wszystko będzie się zgadzać, po 21 dniach otrzymujemy zgodę na wybudowanie takiego obiektu.

Minusem jednak jest, że choć można w ten sposób zbudować domek całoroczny i w nim mieszkać, to nie możemy się w nim zameldować, bo takie domki traktowane są jako domki rekreacji letniskowej. Dom całoroczny, w którym można się zameldować i prawnie mieszkać musi spełniać szereg kryteriów. Pomieszczenia muszą mieć wysokość w granicach 270-280 cm. Nie postawimy tam zwykłych schodów zabiegowych o szerokości 60 cm jak w domku na zgłoszenie bo w domu, w którym można prawnie mieszkać schody muszą być szerokie i mieć odpowiednio wygodne stopnie, przez co zajmują bardzo dużo miejsca i zamiast zająć maksymalnie 2 metry długości, jak w przypadku drabinek czy zwykłych schodów młynarskich, zajmą 5 metrów, przez co z salonu zrobi się praktycznie klatka schodowa.

Tych wytycznych jest bardzo dużo i wymagane są projekty stworzone przez architektów, a co za tym idzie, jeśli chcemy mieszkać w takim domku, to nie możemy skorzystać z opcji na zgłoszenie tylko przejść czasochłonną i kosztochłonną procedurę związaną z budową. Oczywiście domek na zgłoszenie zawsze można przekształcić w normalny dom, ale czy opłaca się podnosić strop i znów ponosić koszty, albo czy schody, które będą zawierać więcej miejsca nie zajmą całej przestrzeni salonu?

Dom do 70 m 2 bez formalności wydaje się świetnym rozwiązaniem dla rodzin, które marzą o małym własnym domku, gdzie nie trzeba przechodzić przez szereg regulacji prawnych. Czy jednak na pewno? Jeśli taki dom miałby mieć płaski dach to nawet jeśli dopuszczalne będzie dobudowanie piętra użytkowego, trzeba bardzo dobrego fachowca, który taki dach i piętro tak zaprojektuje, by dom był stabilny i po prostu się nie zawalił. Wracamy więc do drogiej opcji z fachowcami i architektami.

Jeśli nie będzie można skorzystać z opcji piętra czy poddasza użytkowego, bo mowa o budynkach parterowych, to mamy praktycznie możliwość postawienia takiego samego metrażu jak w dotychczasowych przepisach, a jedyne co się zmienia to bryła takiego obiektu. W domku na zgłoszenie o dachu spadzistym możemy zrobić sobie antresolę, fajnie zaaranżować schodki nad kuchnią czy łazienką i wyjdzie na to samo bo dopuszczalne 35 m2 plus zagospodarowanie wyższych partii domu da nam podobny metraż jak w domu, gdzie dopuszczalny będzie metraż 70 m2 i płaski dach, a tam raczej poddasza użytkowego nie zaplanujemy.

Warto również zwrócić uwagę na inną rzecz. Zazwyczaj działki miejskie i podmiejskie nie są tak duże jak wiejskie i domu buduje się na działkach o powierzchni 300 m3. Oznacza to, że działki często są wąskie. Jeśli chcemy nawet postawić domek na zgłoszenie do 35 m 2 tak jak było dotychczas, to musieliśmy budować w określonych ramach jak 3 m od granicy działki jeśli chodzi o ściany bez okien i 4 m jeśli chodzi o ściany z oknami. Przepisy prawa pozwalają zbudować dom nawet w granicy działki czy też z odstępem 1,5 – 1 m od granicy jeśli działka jest wąska. Tu jednak trzeba skorzystać z opcji budowy bo procedury dotyczące domku na zgłoszenie nie uwzględniają przepisów, które pozwalają budować w granicy działki.

Jeśli zatem dom do 70 m 2 bez formalności miałby działać w takich ramach jak dotychczasowe domki do 35 m2 na zgłoszenie, to raczej nic się nie zmieni i skorzystają na takich przepisach jedynie bogaci, którzy chcą bardziej rozbudować domki rekreacyjne bez niewygodnych wąskich schodów i antresoli, które postawią na dużych działkach, gdzie nie muszą przejmować się odległościami od granicy i innymi niuansami prawnymi.

Jeśli opcja jest skierowana do właścicieli gruntów rolnych, to również nie zrobi im to różnicy bo prawo budowlane już dziś pozwala na budowanie wiat czy budynków gospodarczych o jeszcze większym metrażu niż 35 m2 bez zgłaszania budowy. Być może więc Polski Ład tak jak pogoda – zaplanowany jest tylko dla bogatych? Być może faktycznie biednym i niedoinformowanym w przepisach (a jest ich co niemiara) przyniesie więcej strat niż korzyści bo wystarczy, że odległość od podłogi do sufitu nie zgodzi się o 10 cm i nasz upragniony dom stanie się samowolą budowlaną, którą na własny koszt będziemy musieli rozbierać.

Jeśli faktycznie program ten skierowany ma być do mniej zamożnych rodzin z dziećmi, którzy w mniejszym nakładzie finansowym chcą zbudować mały dom, to wystarczyłoby wprowadzić przepis, który pozwalałby na meldunek w dotychczasowo budowanych domkach na zgłoszenie do 35 m2 oraz możliwość nadbudowy poddaszem użytkowym ze ściankami działowymi, a nie tylko otwartą antresolą. Gdyby powierzchnię takich domów z 35 m2 faktycznie zwiększyć do powierzchni 70 m 2, albo nawet mniej, ale bez dodatkowych utrudnień w postaci płaskich dachów czy braku możliwości zagospodarowania spadzistego poddasza, to faktycznie byłby to projekt przełomowy, na którym skorzystałoby mnóstwo Polaków.

Z dotychczasowych prognoz i zapowiedzi wynika jednak, że projekt ten wcale nie jest innowacyjny i nie wnosi nic nowego, jak jedynie zmianę bryły budynków letniskowych w takim samym metrażu i bez możliwości meldunku… A wystarczyłoby jedynie uprościć przepisy już istniejące. To nawet nie musiałoby być rozszerzenie z 35m2 do 70 m2 bo mamy przecież możliwość zagospodarowania przestrzeni powyżej. Wystarczyłoby również zmienić zapis pozwalający w domach na zgłoszenie zagospodarować poddasze jedynie w formie antresoli. Wówczas nie można na poddaszu stawiać ścianek działowych. Jednak jeśli taki sam domek chcemy postawić zamiast na zgłoszenie to na zgodę na budowę – już mogą być ścianki działowe.

Takie przepisy to zbędne utrudnienia. Gdyby w takich domkach na zgłoszenie dodać możliwość zabudowy poddasza użytkowego, to można już stworzyć oddzielne pokoiki i lepiej zagospodarować małą przestrzeń. To byłoby faktyczne udogodnienie bo teraz w takich domkach letniskowych do 35 m2 na zgłoszenie czyli bez formalności można zrobić sobie tylko antresolę czyli np. mieć na górze otwartą sypialnię bez ścian. Jest to fajna opcja w domkach letniskowych, ale nie jako opcja na stałe dla rodzin z dziećmi, gdzie każdy z domowników chciałby mieć trochę własnej zamkniętej przestrzeni.

To byłoby faktyczne udogodnienie dla mniej zamożnych rodzin z dziećmi, którzy chcieliby skorzystać z uproszczonej opcji budowy na małym metrażu. Uwolniłoby to rynek. Bardzo często jest tak, że osoby chcące zbudować taki mały domek mogą skorzystać z bezpłatnych projektów wykonawców budujących wiaty i budynki letniskowe, ale ze względu, że działka jest wąska, a na zgłoszenie nie można korzystać z przepisów, które pozwalają budować w jej granicy, potrzebny jest stempel architekta, którzy wówczas za „podbicie stempla” na gotowym projekcie inkasują po kilka tysięcy złotych.

To wszystko generuje koszty. Oczywiście nie oznacza to, że architekci nie będą już potrzebni bo bez nich nie powstaną wielkopowierzchniowe budynki, a i na małe rodzinne domki nadal będą chętni bo jeśli kogoś stać na architekta i nie szuka oszczędności lub chce zbudować dom marzeń ze skomplikowanymi skosami itp. to nadal chętnie będzie korzystał z ich usług. Pomysłów na uproszczenie już istniejących przepisów jest mnóstwo. Wystarczy przyjrzeć się tym istniejącym przepisom i potrzebom zwykłych, mniej zamożnych rodzin.

Można by też wprowadzić możliwość budowania w granicy działki w domach na zgłoszenie tak jak wygląda to w domach potrzebujących zgody na budowę. Wiadomo że w przypadku dużych wysokich budynków architekt musi sprawdzić czy nie zaciemnią małej działki sąsiada i konstrukcja jest bezpieczna. Ale domki na zgłoszenie nie mogą przekraczać 5 m, są małe i też musimy dokładnie na mapie zaznaczyć gdzie budynek postawimy więc spokojnie może to ocenić pracownik przyjmujący zgłoszenie jak w przypadku domków potrzebujących zgody na budowę.

Często zdarza się że na wąskiej działce stawiając domek letniskowy do 35 m2 zamiast skorzystać z opcji na zgłoszenie musimy wybierać droższą i bardziej czasochłonną opcję budowy, aby postawić go w granicy lub metr od niej bo inaczej się po prostu nie zmieści i choć na wąskich działkach przepisy na to pozwalają to tylko w opcji "budowa", a nie "zgłoszenie". To są prawdziwe problemy związane z budynkami na zgłoszenie. Gdyby to poprawić, wówczas wszystko byłoby zgodne z prawem budowlanym, które przecież jest potrzebne, ale formalności byłyby znacznie prostsze i mniej kosztowne.

Póki co jednak, konkretów nie ma i nie wiadomo co pomysłodawcy domów do 70 m2 bez formalności mają na myśli. Portale nieprzychylne partii rządzącej rozpisują się o polskich slumsach z płaskimi dachami, lub totalnej samowoli budowlanej mającej być przyczyną katastrof budowlanych czy spraw sądowych między sąsiadami. W sumie ciężko się dziwić, bo jeśli ktoś mówi, że dom można zbudować bez formalności, to jest to totalny absurd i kpina. Również kpiną jest mówienie o większej powierzchni użytkowej w momencie, gdy daje się możliwość szerszej nadbudowy w poziomie jednocześnie zabierając możliwość zabudowania poddasza, co zmienia jedynie kształt bryły budynku, a wcale nie zwiększa się jego metraż.

Również stwierdzenie że dach jest częściowo plaski i częściowo spadzisty jest bardzo abstrakcyjne i niejasne. To takie trochę kwadratowe koło. Albo dach jest plaski, albo spadzisty. Modne staje się podwyższanie ścianek kolankowych celem poszerzenia kubatury na poddaszu czy antresoli i wówczas dach ma mniejszy kąt i spadek. Nie jest stromy i spokojnie samemu można tam wejść celem zamontowania anteny czy wykonania drobnych prac remontowych. Nadal jednak jest to dach spadzisty.

Jeśli chodzi o cenę wykonania dachu płaskiego to faktycznie jest minimalnie niższa, ale na takie dachy jest mniej chętnych, gdyż praktyka pokazuje, że jeśli nie jest idealnie zaprojektowany i zbudowany to mogą pojawić się problemy z cyrkulacją powietrza czy nawet pojawieniem się grzyba, co generuje koszty użytkowania w przyszłości i niszczy nasze płuca niczym wielotygodniowe codzienne chodzenie w przeciw-covidowej maseczce jednorazowego użytku.

Wystarczy wejść na fora budowlane i poczytać opinie inwestorów, którzy żałują decyzji wybrania płaskiego dachu. Robienie dachu w połowie płaskiego, a w połowie spadzistego na zasadzie mieszanej konstrukcji to jednak większe koszty. Im projekt prostszy tym tańszy w wykonaniu i albo dach robimy płaski albo spadzisty, a te wszystkie skosy, daszki, podniesione w stropie na okna, wieżyczki itp. urozmaicenia choć ładnie wyglądają i nadają budynkom niepowtarzalnych uroków, generują wyższe koszty. Takiego dachu nie wykonamy już sami, a każdy wynajęty wykonawca drożej nam policzy za wykonanie takich konstrukcji. Na taką finezję mogą sobie pozwolić ludzie bardziej zamożni.

Fajnym pomysłem jest natomiast możliwość darmowego pobrania projektu takiego domu. Oczywiście jeśli będzie go można dopasować do własnych potrzeb, a nie na zasadzie „Wyspy Utopia” Tomasza Morusa. Ile bowiem rodzin tyle aranżacji takiego domu. Jedni potrzebują dużego wiatrołapu bo mają dużo rowerów, a za to kuchnię mogą mieć mniejszą.

W innej rodzinie będzie parcie na większą kuchnię, bo to przecież serce domu, a rowerów albo nie ma albo mogą stać na zewnątrz. Jedni wolą przestrzeń i większe pokoje i nawet fajnie jak dzieci mają wspólny duży pokój niż oddzielne małe, bo mogą się bawić na większej powierzchni. Inni wolą mniejsze pokoiki, bo dzieci są w różnym wieku, chodzą spać o różnych porach, prowadzą inny tryb życia i ważne, aby każdy z domowników miał oddzielny kąt. Jedni będę chcieli większy salon połączony z kuchnią, podczas    gdy innej rodzinie przydały by się mini gabinety do pracy zdalnej bo z powodu Covid muszą pracować zdalnie, a nie zawsze przy gromadce dzieci się da.

Gdyby była możliwość dowolnej aranżacji gotowych projektów uwzględniających wytyczne budynku to faktycznie byłby to przełom i ukłon w stronę zwykłych obywateli. Ciekawie zapowiada się też możliwość kredytów na domy, które mają być znacznie korzystniejsze niż dotychczas.

Czas jednak pokaże czy Nowy Polski Ład i domy do 70m2 bez formalności to jedynie nadbudowanie istniejących już przepisów i wprowadzanie niepotrzebnego chaosu, czy też projekt ten uwzględni faktyczne potrzeby społeczne i faktycznie stanie się innowacyjną furtką mającą uwolnić rynek i wspomóc mniej zamożne rodziny z dziećmi ułatwiając formalności i odciążając ze zbędnych kosztów.

Paulina Matysiak